相場なんか見てません

年収200万の俺が不動産オーナーになった経緯とこれから

家賃収入に手をつけるな。

家賃収入に手をつけるな。

不動産投資で一番大事なこと。

それはシンプルなたったひとつの回答。

破産しないこと。

そりゃそうだよね。でもこれが出来ない人が多い。

逆に言うと、不動産投資に失敗する人の原因もたったこれだけ。破産するから失敗する。

どうして多くの人が破産してしまうのか?

家賃がいくら入ってきて、いくら返済?

これ自体はとても簡単な構造。

家賃収入から、融資の返済額を引いて、それがプラスかマイナスか。マイナスなら破綻するわけだ。

俺のアパートを例にすると、258,000円が満室時の家賃収入。毎月の返済額が144,000円。残りが114,000円。

満室収入に対する返済額の割合を、返済比率と呼ぶ。

返済比率=返済額÷満室時家賃収入

俺のアパートの返済比率は約56%。

つまり、全体の家賃収入の56%を銀行への返済に充てているってこと。

どうかな? 結構余裕のある数字に見えない?

んなこたーない。優秀な数字だが、楽観的になっていたら失敗してしまう。

アパート経営にかかる経費。

返済比率は最終的な収支ではない。

不動産経営には、税金がかかるし、修繕費もかかる。管理会社への管理料も必要。

税金は後から請求が来るし、突然の修理はいつ発生するか分からない。

それに常に部屋が満室とは限らない。

銀行は不動産融資を検討するとき、平均入居率は80%と想定して黒字じゃないとokを出さない。

俺のアパートが平均入居率80%だと、月の収入は206,400円になって、手残りは62,400円。ちょっと不安になってきた。

さらに、家賃はずっと同じ額ではない。建物が古くなれば、家賃も下げないと入居者が入ってこない。

経年劣化による家賃の下落は平均1年で1%。10年で10%。

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俺のアパートに当てはめると、10年後に10%家賃が下落して平均入居率80%だと、月185,760円の収入。手残り41,760円。

冒頭に試算した手残り114,000円が、41,760円になってしまった。

ここから管理費や修繕費、税金を支払うことになる。

4年後には減価償却が切れて、課税額が増える。今のうちに貯めるだけ貯めないと税金の支払いでパンクしてしまう。

返済比率56%でも余裕とは言えない。

不動産投資を失敗する人。

不動産投資を失敗する人には2種類ある。家賃の使い込みとレバレッジのかけすぎ。

家賃の使い込み

不動産投資を始めたとしよう。最初の一棟を手に入れたら嬉しい。とても嬉しい。すごく嬉しい。俺がそうだったから。

そこで自分が金持ちになった気になると危ない。自分の月給以上のお金が毎月口座に入ってくるからね。

毎月手残り114,000円もあったら、色んなものが買える。高級車のローンも組めそうだ。

これが確実な失敗につながる道。

空室が増えたら? 10年後も同じ収入なの? 消費物へのローンなんかもってのほか。

不動産投資を始めて、浮かれて散財してしまう人がいるから失敗者が後を絶たない。

借りたお金で始めた投資だからね。全額返済するまでは、家賃収入は自分のお金では無いと思うべき。

全額自己資金で不動産を買える人は、自由に収入を使えばいい。誰に迷惑をかけるでもない。

不動産投資は、銀行がお金を貸してくれる優秀なビジネスモデル。

だから、今お金のない俺でも始められる。

だが借りたお金。毎月確実に返済しないと、抵当に取られてすべてが水の泡。

レバレッジのかけすぎ

無駄遣いしてないけど、立て続けに不動産を買って失敗する人。

1棟目がうまくいって、2棟目、3棟目、4棟目と短期間に物件を購入してしまう人。

1棟目の家賃収入を2棟目の頭金や返済に充て、2棟目の家賃収入を3頭目の……とエンドレスにするとどうなるか。

キャッシュポジション、現金のストックができないまま負債額がどんどん拡大していく。

物件が増えるほど、事故、修繕、空室のリスクが高まっていくし、減価償却切れに気付かず、突然税額が高くなったらアウト。

不意の出費にそなえて、キャッシュポジションを維持しておかないと、ある日突然黒字倒産する。

自己資金が乏しくても、融資で大きな投資ができる → レバレッジが利かせられるのが不動産投資の魅力。

だけどレバレッジを利かせすぎちゃ破産する。FXと同じ。

それに対する防壁、体力こそが現金。キャッシュ。

キャッシュポジション。超大事。

何のために不動産投資するのか?

経費と税金で手残りが消えるなら、何のために不動産投資するのさ? と思うかもしれない。

資産形成のためだ。

毎月144,000円ずつの返済が、俺の資産形成になっている。

15年後に完済すれば、完全に俺の資産になる。自由にしていい。

15年かけてお金を貯めても達成できない。毎月144,000円の貯金なんて無理。

それを可能にするのが不動産投資だ。

そして俺は15年待たない。

投資信託とFXで増やしたお金を返済に回して、8年でアパート融資21,600,000円を完済する。

足りないからねこれだけじゃ。自分の目標額、夢を達成するにはもっと先に進まないといけない。

繰り上げ返済して次のステップに進みたいんだ。

不動産投資を成功させる唯一無二のルール。

家賃収入に手をつけない。

結局これに尽きる。この大前提が崩れると何もかも上手く行かない。

返済を完了したら、選択肢が一気に広がる。

その実績と信用で、さらに不動産を買ってもいいし、人生の目標額に達するなら売却して余生を過ごしてもいい。

使い道を考えるのは、全額返済を終えて、土地と建物が完全に自分の資産になってから。

負債のない資産を増やすシステム。それが不動産投資のメリット。

家賃収入に浮かれて散財してたら、この目的を達成できなくなるよ。

実際に俺が見てきた不動産投資を続けられなくなった人の原因は、もれなく家賃収入の使い込みだった。

いつお金を使うのか計画しておく。

出口戦略。

不動産投資を始めるときに、いつお金を使うのか考えておけば、ルールを守れる。

俺の目標は65歳までに1億円の資産形成。

8年後にアパートの負債を完済しても、まだ2千万円の純資産でしかない。

だからまだ使えない。手残りが倍増した家賃収入は再投資に回したい。

具体的には、アパートをもう一棟、融資を受けて購入。その返済のために今のアパートの家賃収入を使う。

今よりも規模の大きいアパートを買ってもいいし、同じ規模のアパートを買って、より短期間で返済してもいい。

選択肢が広がるってこういうこと。

ただ、全力で65歳までの目標にまっしぐらというのも疑問はある。

65歳まで生きられるのか誰にも分からないし、体力と健康のあるうちでないとやれない楽しみもある。

目標地点に到達するまでに、消費や浪費を切り詰めてばかりでは切ない。

満足できるだけの浪費はしたい。

そこを踏まえて考えてみたが、やはり8年後の家賃収入も全額再投資に回したい。

不動産投資が優れたシステムだから、そこから遊びのお金を抜きたくない。

遊びのお金は給料の中や、短期投資で稼ごうと思う。

だから俺の不動産投資の出口戦略は、65歳で1億を達成してからだ。

そこから家賃収入を生活費にしていく。定年で給与所得がなくなってしまうからね。

不動産投資のルールは続く。

不動産投資は仕組みをきちんと理解しないと失敗する。

今後も随時ルールを書いていくので、見逃さないで欲しい。

質問や感想、雑談など待ってます

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