相場なんか見てません

年収200万の俺が不動産オーナーになった経緯とこれから

優良物件を掴み取る! アパート購入術の奥義!

優良物件を掴み取る! アパート購入術の奥義!

不動産融資が厳しくなってる。

これから2棟目を狙う俺も、これから不動産投資を始めてみたい人にも逆風が吹いている。

ヨットってあるじゃない。逆風でも風の吹いてくる方向に進める三角帆の船。人類の英知だよね。

同じように不動産投資にも、向かい風の中でも切りあがって進む方法がある!

今回はそんな話。奥義伝授ですよ?

融資の門が狭くなるからこそチャンスを掴める。

北斗神拳の奥義は、通常20%しか発揮されていない肉体の能力の、残り80%を引き出すところにある。

これから日本の人口は減少の一途をたどり、賃貸物件が余り始める。

人気の物件は満室、不人気物件はガラガラという二極化が進む。

じゃあ、これから賃貸経営始めるのはマズイ? そうじゃない。大チャンスなのだ。

空室だらけのアパートが投げ売りされるのだ。安く買えるチャンスだよね。

安く買った不人気物件を綺麗にリフォーム! リーズナブルで心地いい物件に変えてしまえばいい。

アパートの潜在能力を引き出してあげればいい。

問題のあるアパートのどこに問題があるのかを見極める。

言うは簡単だけど難しいよね~ いやいや、そうじゃない。

どこに問題があるか、簡単に分かる物件にターゲットを絞ればいい。

築年数が経ってて、ボロボロの物件。そのボロボロな理由に目を向ける。

狙うべきは、メンテナンスが疎かになっててボロボロな物件。

塗り替えればいいのに、風雨にさらされ塗装がはがれて汚れた外壁。

壁紙や床をしっかり張替えればいいのに、前の入居者が退去したまま放置されてる内装。

こんな風に痛んだ壁紙がそのままになってたら入居者決まらないよね。

メンテナンスされてないのはオーナーにお金がなかったから。

家賃収入を使い込んでしまったか、メンテ費用をケチっているうちに空室が増えて悪循環にハマったか。

きちんとお金をかけて手入れしてやれば、築30年の木造アパートでも立派に収益を生み出す。

俺のアパートが築30年で満室だもんね。

築30年の俺のアパート

 

前オーナーが賃貸経営を分かってなくて、空室だらけになってしまった物件。

立地がよければ潜在能力はあるはずなのだ。

そんな物件を格安で手に入れ、具体的なリフォーム計画も立てて融資を頼む。

格安な賃料で小奇麗なら入居希望者は来る(もちろん立地は大事)。

金融機関には、リフォーム計画、リフォーム後の賃料設定も提示。

どうやって入居者を呼び込むのかまで話せるように、不動産屋とも事前に渡りをつけておく。

「今はボロボロのアパートをこうやって改善して収益を生み出しますよ!」と金融機関に事業計画を出すわけだ。

そうすればリフォーム費用も含めた融資を検討してもらえる。

融資が厳しくなってるのは、実は銀行側も大変なのだ。お金を貸すのが仕事なのに、貸せる先が見つからないんだもん。

だからこそ、しっかりと現実的な事業計画を立てれば、今だからこそチャンスがある。

物件をどうやって見つけるか?

不動産屋もプロだからね。

ボロボロの物件が売れにくいのは分かってるから、なかなか市場の表に出てこない。

そんな物件を探してるんだと、そういう物件こそ俺に紹介してくれとアピールしておけばチャンスだ。

中にはね、自前で空室だらけの物件を購入してリフォーム、満室にしてから売りに出す不動産屋もある。

まあ、そういう物件もウェルカムだけど、買いたい人が多すぎて自分が買える可能性はグッと低くなる。

そしてそんな好物件は、一般市場に出る前に、内々で買い手が決まってしまうことが多い。

えー、じゃあどうしたらいいんだよ?

ははは。簡単じゃないか。自分がその内々の中に入ってしまえばいい。

次回は、不動産屋の内々に入っていく奥義を伝授するぞ。

北斗の掟は俺が守る。

質問や感想、雑談など待ってます

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