相場なんか見てません

年収200万の俺が不動産オーナーになった経緯とこれから

建物の構造と部屋とYシャツと節税

建物の構造と部屋とYシャツと節税

不動産編7回目。

木造、鉄骨、RC。なんて言葉はよく聞くよね。

建物はその構造によって、寿命や堅牢性、当然価格も変わってくる。

そして構造にまつわる経費も、不動産投資には大切な要素になってくる。

耐用年数って聞いたことあるかな?

税務上、その建物が何年持つかという基準。

木造は22年。軽量鉄骨造27年。鉄骨造34年。RC(鉄筋コンクリート)造47年。

これはあくまで税務上の基準で、実際の建物の寿命はもっと長い。

俺の買ったアパートは木造で築29年だけど、満室で元気に収益を生み出している。

いずれ外壁を塗装しなおし、リフォームもこまめにして長く稼働して貰いたい。

 

話を戻す。

構造による耐用年数が関わってくるのは、減価償却の計算だ。

減価償却とは?

現代に魔法があるとすれば、この減価償却こそが魔法だ。

実際にお金は出ていないのに税務上費用計上できる魔法。つまり節税。税金を安くする仕組み。

 

アパートを買ったとする。その代金は一括して払う。そして収益は毎月入ってくる。

ここで困るのが税金の計算だ。

税金は一年間にどれだけの利益を得たかで課税される。

収入 - 費用 = 利益 ←(この利益に税金がかけられる)

これをアパート購入にあてはめると、

【1年目】 一年間の家賃収入(仮に100万円) - アパート代金(仮に1千万円) = -9百万円

【2年目】 一年間の家賃収入(仮に100万円) - この年の費用なし(あり得ないけどね) = 100万円

1年目は大幅な赤字で税金かからないけど、2年目以降、収入にまるまる税金がかかっちゃう。

なんかアンバランスだね。

なので、建物の購入代金を数年に分けて費用化したほうが健全だと税務署が言ってくれている。

その、何年に分ければいいかの基準が対応年数。

木造アパートは新築から22年かけて建築費を費用化するって話。

難しければ、減価償却は節税の魔法だとザックリ考えればいい。

耐用年数が切れてる物件はどうなるのか?

俺のアパートがそうだね。購入した時点で築29年経過してる。耐用年数の22年を過ぎちゃってる。

この場合、法定耐用年数22年の20%が耐用年数として認められ、4年の耐用年数となる。

購入代金を4年に分けて費用化するわけだ。

逆に考えると、俺は4年間は節税できる。ちょっと短いね。

なので俺は召喚魔法、「法人化」のカードを場に出す。

俺個人が買ったアパートは4年間節税の魔法が使える。

4年後、俺のプライベートカンパニーを設立してアパートをそこに売る。

アパートを買ったプライベートカンパニーはさらに4年間節税の魔法、減価償却が使える。

やったね!

ちなみに減価償却ができるのは、時間と共に価値がなくなるもの。建物や機械設備。

土地は減価償却できない。ずっとそこにあり続けるし、資産価値も残り続ける。

サラリーマン投資家はいずれ法人化を目指すべき。

プライベートカンパニーね。

法人化すればこれまでただ消費するだけだった出費が経費、費用に変わる。

例えば車。自分の車をプライベートカンパニーの所有にすれば、その購入代金が減価償却できる。

飲食費ですら、法人で適正に計上できれば接待交際費として経費になる。

個人だとどうやっても費用化できない。

消費 → 経費 に変わる変換魔法。

投資がうまく進んで資産が増えてきたら、次は節税を考えるターンになる。

ある程度収益力がついてくると、収益をさらに向上するより、節税の方が効率がよくなってくる。

株式会社俺。俺一人の会社。みちのく一人旅。

不動産投資の本やサイトを見ていると、木造がオススメとかRC造一択という意見を見かける。

俺はどれでもいいと思ってる。

今は木造アパートを所有しているけど、別にRC造でもいい。

ただ、木造オススメや、RC造一択と言っている人の意見は否定しない。

何を信じて判断するか、その人の中に判断基準があるのはいいことだ。

それが合っているか間違っているかという話は本質ではない。

同じ物件でも、人によって儲かるか損するか違いがでる。

何がいいかというのは、その物件をどう運用、経営するかで変わってくる。

木造がいい人も、RCがいい人も、その人の行動でそう判断している。

判断基準を作ろう。

判断基準を作るためには正しい知識を得ること。

「不動産道には人生の大切なすべてのことが詰まってるんだ」

質問や感想、雑談など待ってます

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