相場なんか見てません

年収200万の俺が不動産オーナーになった経緯とこれから

俺が買ったアパートを超絶公開しつつ、投資に一番大切なことを語るのだ

俺が買ったアパートを超絶公開しつつ、投資に一番大切なことを語るのだ

俺が現在所有しているアパートがこれ ↑

俺の自宅から徒歩5分。車で2分。

土地:敷地面積259.00㎡(78.48坪)

建物:木造2階建て 全6戸(間取り2K) 床面積1階104.34㎡ 2階104.34㎡

部屋の中の写真も見てみましょうか。

あらキレイ。白いフローリングが美しいですね。

机やソファーはサンプル。モデルルームというやつです。お客様の内見時にこれがあると成約率が高まる。

エアコンはサンプルではなく付帯設備。入居中に壊れたら、無償で修理交換になる。

間取り2K(34.78㎡)なので、もう一部屋ある。

こんな感じ。サンプルの家具がないと殺風景だね。

収納。

元々は和室の押し入れだったのをクローゼット風にリフォームしている。

洋服かけのハンガーパイプも付けた。

次はキッチン。

築年数29年。古さは感じるが、悪くはないリフォーム状況。なにげに蛇口には浄水器がついている。

浄水器も差別化になるね。近所に同等の賃料、間取りの物件があって比較になった場合、じゃあ浄水器のあるこっちとなるから。

トイレ。

北国なので暖房便座と水道凍結防止のヒーターがついてる。この部屋にはないが、ウォシュレット付の部屋もある。

今後便器が老朽化、破損したら順次ウォシュレットに切り替えていくつもり。

俺は入居者の利便性を大事にするオーナーなんだ。

風呂~

命の洗濯。追い炊きがついてるのはいいね。

これで月々の家賃42,000円

必要な人は敷地内駐車場3,000円(現在満車)。

安いか高いかはこの地域の相場を見ないと判断できない。

2Kで近隣相場を調べてみると、30,000円~43,000円。

3万円台の物件は俺のアパートの敵じゃなかった。

築40年前後で、十分なリフォームがされておらず、和室のまま。

風呂もタイルと漆喰の壁で古めかしく、バランス釜

物件数として一番多かったのは、築30年前後で43,000円の物件。

やはり、各オーナーは近隣の家賃相場を意識して、43,000円で横並びの設定にしてるようだ。

その中で俺のアパートは42,000円の設定。

当然43,000円の物件と比較されるけど、決して劣らない。むしろ他より綺麗なリフォーム。驚きの白さ。

さらに浄水器は付いてるし、なんとペット飼育可。

負ける理由がない。

セブンイレブンまで徒歩2分。深夜0時まで営業してる巨大書店、文房具屋、CD屋まで2分。

とても大きいダイソー、ドラッグストアまで3分。スーパーマーケット5分。

ほか弁4分。歯医者までなら徒歩1分!!

圧倒的じゃないか我が軍は。戦争は立地だよアニキ。

近隣相場より安くて、部屋も良くて、立地も最高。

満室になるに決まってる。

収益物件は買えばいいってもんじゃない。買ったあとどう運営するかも大事。

ゴールははっきりしている。満室にすること、満室を維持することを目指せばいい。

過剰でも不足でもない、適切なリフォーム。設備や賃料設定で、ライバルとの差別化。

同じ物件でも、所有者によって収益に差がでる。

それはオーナーの戦略ひとつで入居率や経費が変わってくるからなんだ。

費用をケチって魅力のない部屋にしちゃうと、入居者は離れていく。収益が減る。

逆に、家賃設定に見合わない過剰なリフォームをすると、経費ばかりが膨らんで損をしてしまう。

経営判断の効果

俺のアパートの2部屋の画像を見比べてほしい。

家具のあるモデルルームと、なにもないがらんどうの部屋。

どちらが魅力的に思えるかな? 住みたいと思えるのはどちらか。

実はこれらの家具は、俺が用意したものじゃない。

俺のアパートの管理を任せている、俺が勤める不動産屋が無償で設置してくれたものだ。

部屋にサンプルの家具があった方が、お客様に魅力的に映るのが分かっているから、

うちの店は、すべての管理物件に無料でモデルルームを設置している。

この方針を決めたのはうちの社長だが、これも経営判断なんだね。

オーナーの利益になることを自腹でやる。魅力的な物件はやがて満室になり、オーナーの収入が増える。

管理会社は、オーナーの家賃収入に比例して管理報酬をもらえるから、結果的にうちの会社も得をする。

入居者も満足、オーナーも満足、不動産屋も満足。みんなが嬉しい、素晴らしい循環だね。

この好循環のきっかけは、先に人のためにお金を使ったこと。

経営判断ってのは、どこにどれだけお金を使うかって判断なんだね。

ケチってもいけないし、無駄遣いしてもいけない。

収益の好循環を生むために寄付も大切。

投資のキモは資金管理という話を前にもした。経営もまったく同じ。

資金管理の話は今後も書いていくよ。

「大事なことなので2度言いました」という定型句があるが、本当に大切なことは何度言ってもいい。

頂いたコメント & TRACKBACKS

  • Comments ( 5 )
  • Trackbacks ( 0 )
  1. お疲れ様です。結構レベル高い物件ですね

    お客様目線でサービスを提供できるのは素晴らしいことだと思います!

    • どうも、でらいさん。
      私のFXの方は不調が続いており、11月末の月例報告ではマイナス報告になりそうです。
      でらいさんの方も似たような状況だと思いますが、アップダウンが必ずあるのがFX。
      負けてる時に打たれ越して、勝ちの波の到来に備えたいですね。

      不動産投資は今のところ視野に入れていないとのことでしたが、
      興味を持って頂けたならうれしいです。
      投資している資産が、現物として目の前にあるというのは、なかなかいいものです。
      将来的な可能性として、不動産編も読んで頂ければ幸いです。

  2. 【Twitterで頂いた、この記事へのリプライを匿名で紹介します】

    交通のほうはよくわかりませんが、かなりいいんじゃないですかね~!

    自分がいいと思うもんを売る方がきもちいいよね。
    うちも古民家(じいちゃん家、超不便)去年貸しかけたけど、結局途中で「この人らはやばいな」とやめた。
    不動産会社でなくても間に友達の不動産の玄人にアドバイザーとして入ってもらってたから、本当に助かりました。
    玄人は必要ですよね。

  3. 【Twitterで頂いた、この記事へのリプライを匿名で紹介します】

    お風呂が追い炊き出来て割とゆったりしているのと、ペット可なのが素晴らしいです!
    2部屋あるし、人間らしい暮らしが営めそうだと思いました。良いアパートだね!

  4. 【Twitterで頂いた、この記事へのリプライを匿名で紹介します】

    うちの近所でこの条件ならすぐ借りるのに…(物件探し中)

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