相場なんか見てません

年収200万の俺が不動産オーナーになった経緯とこれから

失敗しない収益物件を選ぶための驚くべき結論。

失敗しない収益物件を選ぶための驚くべき結論。

不動産編第8回。

すまん。物件の選定方法は全3回と言っていたが4回目だ。

昔こんな話を聞いたことがある。

「人という生き物は、その知性で正解を見つけ出すのではない。その知性で100の道を思いつき、99の失敗と1つの正解を得る生き物なのだ」

誰の言葉かは知らない。たぶん似たような話を俺なりに解釈した俺の言葉。

だから4回目に突入してもいい。もしかしたらこれが正解かもしれないじゃないか。

結局、どんな物件を選べばいいの?

数あるビジネス本、不動産投資サイトを見ても、明確な答えは書いていない。

これは出し惜しみというより、答えがないからだ。

誰が買うか、どんな運用をするかで結果が変わるのが不動産投資。

どういう考え、方針、計算で判断するかで、なにを買うべきなのか違ってくる。

つまり、考え、方針、計算を自分の中に持つことが正解に近づく道。

不動産投資を失敗する人は、他人に勧められるままで自分で考えていない人が多い。

だからお金持ちでも失敗する人が出てくる。逆に言えば、お金がなくてもしっかり考え方を身につければ成功できる。

不動産投資に運の要素は少ない。計算した結果が現実に反映されやすい。

失敗するのは、適切な計算をしていなかったか、蓄えるべき利益を使い込んだのがほとんど。

建前は分かったから、どんな物件を選べばいいか教えて?

もう答えは書いてある。立地が一番大切と書いた。

不動産で唯一どうにもならないのが立地。不動産とはよく言ったもので、動かせない資産。

価格は交渉できるし、建物は改装、建て直しができる。でも土地は広がらないし動かせない。

どうにもならないから慎重に選ばないといけない。

自分が住んでる地域で、利便性のいい場所を選ぼう。

駅に近い。バスの便が豊富。大きな道路に面している。スーパー、コンビニが近い。学校が近い。

こんな条件のエリアは必然的に人口が多い。みんなが住みたがるエリア。

ロケーションさえしっかりしていれば、あとは小手先の技。

天の時、地の利、人の和。

孟子が言ったらしい。孟子さんの事はよく知らないけど、この言葉は聞いたことあるよね。

天の時とはタイミング。地の利とは立地。人の和とはビジネスパートナーだったり家族だったり。

孟子さんの考えでは、優先順位は天の時<地の利<人の和らしい。

人の和については後の回でやりますからね。今は天の時と地の利に注目してみよう。

収益物件は地の利(立地)が大事と書いた。

その次に来るのが天の時(タイミング)ということになる。

地の利が整ったら、次は天の時を待つ。

物件のロケーションが良しとなれば、当然次は価格になる。

物件情報を取り寄せて、適正価格を調べること。

投資の基本は安く買って高く売る。

適正価格は別に安くはないよね。適正価格より安いと判断できれば、それが買い時、買うべき物件となる。

「チャーンス」

天の時を待つか、天の時を作ること。それが物件選びの基準と言ってもいい。

孟子凄い。昔の中国の人は投資力が高かったんだね。

物件情報を取り寄せるときは、修繕履歴も確認すること。

耐用年数間過ぎているのに一度も大規模修繕をしていなければ、まとまった修繕費がかかるのは明らか。

そこを指摘して価格交渉すれば天の時を作り出せるかもしれない。

大規模修繕が予測できるなら、金融機関からの融資額に修繕費も入れてしまう。

効果的な修繕で、費用以上に収益力が増すなら、銀行からも良いビジネスだと評価されるかもしれない。

物件選びを段階で分けよう。

  1. まず立地。特に最初の一棟は妥協せずに立地を選ぶ。
  2. 納得できる立地の物件情報を精査する。ない情報は取り寄せる。手間を惜しまない。
  3. 適正価格より安く買える物件を待つ。

1がしっかりしてないと、2をやる手間が無駄。

2できっちり価格を計算できないと、3の判断ができない。

ゲッターロボの歌にもあるね。「三つの心が一つになれば 一つの正義は百万パワー」

あとの回で、融資を受けるための知識や、諸経費の知識もやるから、今は概要だけ覚えてればいい。

人という生き物は、その知性で正解を見つけ出すのではない。その知性で100の道を思いつき、99の失敗と1つ正解を得る生き物なのだ

不動産投資でこれをやることはない。

やってたら破産する。

だけど、過去に沢山の人々が幾千、幾億の不動産投資を繰り返してきた事実がある。

そうやって相場は作られ、修繕費の平均や融資額の傾向が出ている。それらの膨大な道を参照して1つの正解を導き出せばいい。

迷った時は先人に相談すること。

独りよがりの判断は、大抵100のうちの99の失敗になる。

1を知っている人に聞くこと。

ただし、簡単に得られると思ってはいけない。苦労して得た100分の1を他人に教える人は少ない。

誰かから利益を受けたら、必ず利益を返すこと。

誰かから利益を受けたいなら、先に自分から利益を与えること。

利益を還元できる人にチャンスは巡ってくる。

このあたりが人の和に含まれてくるのだろうね。

人の和は広い範囲に適用される。メンター、不動産屋、銀行員、家族。

人の和についてはあとの回でと、言ったそばから書いてしまった。まあいいや。

道を知っている人に素直に聞くこと。これも成功への才能だよ。

クレクレ君はダメだよ。人の和は一番大事と孟子先生が言っていたからね。

いい物件を掴むために、天の時<地の利<人の和。よろしくね。

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