相場なんか見てません

年収200万の俺が不動産オーナーになった経緯とこれから

立地! 不動産選びの最優先項目

立地! 不動産選びの最優先項目
不動産編5回目

不動産の選別方法(1回目/全3回)

下記のような不動産収益物件サイトで、どんな物件が売りに出ているか分かる。

立地から探す。

まずは自分住んでる地域にどんな物件があるのかを見てみる。

初めて買う物件は絶対に自分がよく知っている地域にすること。

土地勘があれば、どんなエリアの利便性が高いか、住みやすいか分かる。

よく知らない地域の物件を買ってはいけない。不動産投資の第一歩は絶対に失敗できない。

知っているもの、判断できるもの、自信のあるものに投資をするのが基本。

実際に街を歩いてみる。

気になる物件があれば実際に見に行って、周辺環境を確認すべきだし、

特に目的の物件がなくても、普段街を歩く時、気を付けて風景を見てみる。

閉店している商店が沢山目に入れば、そこは客足の遠のいているエリアと分かる。

アパートのベランダを眺めて、生活感があれば入居中だし、カーテンすらなければ空室と分かる。

普段何気なく見過ごす風景が、不動産投資を意識するとすべてが情報に見えてくる。

ネットにある情報だけでは、有益な物件を選ぶことはできない。

不動産は英語で、real estate と書く。リアルな財産。

現実にそこに存在するのだから、それを評価するには自分の目で見て確認するのが一番いい。百聞は一見に如かず。

収益物件サイトに記載されている情報よりも、目で見て足を使って確認した生きた情報こそが大事。

俺が買ったアパート。実は自宅から徒歩5分のところにある。

めぐり合わせもあったのだが、自分のモチベーションや家族を説得するのに、この立地は大きくプラスだった。

4か月前に購入した物件だが、今もなんの用事もなくても、物件の前を通って様子を見ている。

何か異常がないか確認するという意識はない。ただそこに自分の物件があるという安心感、満足感を確認するため。

融資の返済へのモチベーション。次の収益物件を手に入れようという意識。身近に物件があれば、そういう気持ちを新たにできる。

価格の出し方。

収益物件の価格の出し方には、積算法と収益還元法がある。

読んで字の如く、積算法は土地建物の担保価値に諸経費を加算する、担保重視の考え方。

収益還元法は将来期待できる収益から、かかる経費を差し引く、利益重視の考え方。

銀行もこれらの方法で物件価格を評価して融資を決める。

将来、銀行と融資の相談をするときにこれらを覚えておけば話が通じやすいが、今はザックリでいい。

収益還元法は、どれだけ家賃が入ってきて、どれだけ返済、税金、経費にかかって、どれだけ残るかをイメージすればいい。

楽待にはキャッシュフローを自動計算してくれるシステムがある。

そこの返済期間などの項目を調整して、現金がマイナスにならなければそれでいい。

融資期間がどのくらいなら現実的に経営できるのか、経費の持ち出しがなくなるのか判断できる。

次回は建物の構造や利回りの話をする。

収益物件サイトを見ると、高利回り物件特集なんかやってるけど、表面的な利回りより、今回説明した立地の方が大事。

知っているもの、判断のできるものに投資をするのが成功への道。

駅から5分より、自宅から5分の物件を選んだ俺。

成功する自信がある。よく知ってる場所だからね。

結構住みやすいんだよ俺の家の周り。近いうちにショッピングモールが出来るらしいしね。

将来性の判断もしやすいよ。

質問や感想、雑談など待ってます

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