相場なんか見てません

年収200万の俺が不動産オーナーになった経緯とこれから

偉いのは誰? 信頼できるのは誰?

偉いのは誰? 信頼できるのは誰?

不動産編第2回。

不動産投資の種類。

不動産投資には大きく2種類ある。

家賃収益を得ること(インカムゲイン)を目的とするか、売買益を得ること(キャピタルゲイン)を目的とするか。

これから説明するのは前者。後者は投資というより投機色が強い。

収益を生み出す仕組みを作ることが当ブログの目的なので、インカムゲインのみ考えればいい。

家賃収益を得るまでの流れ。

アパートやマンションを取得しただけで家賃収益が手に入る訳じゃない。

部屋に人が住んでいないといけない。募集や入居までの案内、賃貸契約が必要。

住まいの設備には日々トラブルやメンテナンスが必要。税金の支払いもしないといけない。

入居者が退居するときは部屋のリフォーム、クリーニング。

入居者が家賃を滞納したら、その取り立ても必要になる。すごい大変。

大家業を専業でやるのでなければ、管理会社(不動産屋)に業務を委託することになる。

やっつけの図ですまん。あとでちゃんと作り直す。

家賃収入のみなもとは、もちろん入居者からの家賃。不動産屋を経由しオーナーの口座に入金され、銀行への返済を引いた残りがオーナーの収益になる。

これまでにも買いたけど、この収益に浮かれてお金を使いこむと不動産経営は破たんする。

不意の補修費用や損害賠償に備えて、ひたすら利益をプールする。

使っていいのは、銀行への返済が完了してから。

いちばん偉いのは誰?

上の図を見てもらって、この中で一番偉いのは誰だろう?

オーナーではない。入居者だ。

経済の本質は、お金を出した人が偉い。お金を貰う人は弱い立場。

一般的なイメージでは、大家や銀行が強いような気がするけど、本当に一番偉いのは入居者。

大家は家賃を貰う立場。銀行は利息を貰う立場。入居者こそがお金を出すだけの立ち位置。

この本質を勘違いして威張っているオーナーは円滑な不動産経営ができない。

感謝の気持ちや、利益の還元こそがお金の循環を生み出す力になる。

信頼できる不動産屋をどうやって見つけるか?

広告をバンバン出している有名大手の不動産屋は安心? そんなことはない。

上の例えと同じ。威張っている不動産屋は円滑な経営が難しい。

利益をオーナーに還元して、富の循環を推し進める不動産屋が理想。

好立地の人気物件ばかりが満室で、郊外の古いアパートは空室だらけで放置。そんな不動産屋もある。

条件の悪いアパートもやり方次第で満室にしてみせる! そんな気概を持ってる不動産屋を見つけたい。

 

部屋探しをしている客の立場で不動産屋を訪問してみるのも手だ。

営業マンがどんな対応をしてくるのか体験すればいい。親身になって対応してくれる営業マン。全然やる気の感じられない営業マン。気持ちのいい対応をしてくれるところで部屋を決めたいよね。そんな営業のいるところに管理を任せたら入居率が期待できる。

購入を検討している物件を案内してもらい、自分が住みたくなるか入居者目線で確認してもいい。

時間はたっぷりある。

前回不動産投資は買うまでが難しいと書いた。

適切な物件の選定、融資の交渉、信頼できる管理会社。それらを時間をかけて準備する。

具体的な物件がなくても、今から不動産屋、管理会社を調べておけばいい。

ネットの評判はあまりあてにならない。自分の目で耳で確認することが大事。

もしも成功しているオーナーと知り合える機会があれば、ストレートに聞いてみるといいね。

信頼できる業者はどこですかと。

質問や感想、雑談など待ってます

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